Moratórium Budapesten: mi a megoldás engedély nélkül?

2024 nyarán Budapest fővárosi önkormányzata moratóriumot rendelt el az új rövid távú szálláshely-engedélyek kiadására. Azóta sok tulajdonos kérdezi: „Eladjam a lakásom? Hosszú távra adjam ki? Vagy van más út?"

A válasz: van más út, és tökéletesen jogtiszta. Nézzük végig, mit is jelent ma a moratórium, és milyen modellben tudunk továbbra is rövid távra üzemeltetni.

Mi a moratórium pontosan?

A moratórium Budapest egyes kerületeiben (a legtöbb belvárosi és pesti kerületben) megakadályozza, hogy új rövid távú kiadási (más néven: „egyéb szálláshely") engedélyt adjanak ki. Aki már 2024 előtt rendelkezett engedéllyel, az folytathatja a működést — sőt, az engedélye különösen értékes lett.

Aki most kezdene, az hivatalos engedély nélkül nem hirdethet rövid távú szállásként a saját nevén.

Két helyzet, két megoldás

1. Van engedélyed (a 2024 előtti regisztráció szerint)

Ez ma aranyat ér. Az engedélyed:

• Évek óta meglévő érvényes okmány
• Megtartja az értékét, sőt felértékelődött
• Lehetővé teszi a normál Airbnb / Booking üzemeltetést
• Eladás esetén ingatlan értékét akár 5–15%-kal megemeli egy összehasonlítható, engedély nélküli lakáshoz képest

A te dolgod: óvd meg az engedélyt. Ne hagyd elveszni adminisztrációs hiba miatt — egy NTAK-megújítás elmulasztása vagy egy hatósági levél figyelmen kívül hagyása az engedély érvénytelenítéséhez vezethet.

2. Nincs engedélyed (most kezdenél, vagy lejárt)

Itt jön az értékes rész. Annak ellenére, hogy a saját neveden új engedélyt nem kaphatsz, cégen keresztül jogtisztán üzemeltethető a lakás.

Hogyan? A SmartProperties (vagy egy hasonló cég) bérlőként aláír veled egy normál hosszú távú lakásbérleti szerződést. Az Airbnb / Booking hirdetés a cég nevén megy. A cég saját engedélyei és cégadatai biztosítják a jogi megfelelőséget. Te havonta egy fix vagy bevétel-arányos összeget kapsz, mintha hosszú távra adtad volna ki — csak 2-3-szor annyit.

Hogyan működik konkrétan a SmartProperties bérleti modellje?

1. Bérleti szerződés

Mi mint cég bérelünk Tőled. Ez egy normál, jogtiszta lakásbérleti szerződés. Tipikus időtartam: 1–3 év, kölcsönös 30 napos felmondási idővel.

2. Mi vesszük az adózási és hatósági felelősséget

Mi végezzük az NTAK-bejelentéseket, az IFA-elszámolást, a vendégregisztrációt. Te csak egy bérbeadó vagy — adózásilag egyszerű (KATA, TAO, vagy SZJA, attól függően).

3. Te a havi bérleti díjat kapod

A bérleti díjat havonta fix napon utaljuk — szezontól, foglalási kedvtől függetlenül. Te a stabil, kiszámítható havi összeget kapod. A vendégek velünk szerződnek, mi viseljük a foglalási és üzemeltetési kockázatot.

4. Bevétel-megosztásos opció (rugalmasabb modell)

Ha többet szeretnél keresni a sikeres hónapokban — bevétel-arányos modellben is dolgozhatunk. Ekkor a havi „bérleti díj" a tényleges bevételhez igazodik (egy minimum + bevételi részesedés).

Gyakori kérdések

Tényleg jogtiszta ez?

Igen. A bérleti szerződés szabályosan megkötött, lebonyolított ügylet. A rövid távú kiadás pedig a mi cégünk engedélyei alapján zajlik.

Mi van, ha már rossz tapasztalat ért egy másik üzemeltetővel?

Pontosan ezért dolgozunk fix bérleti díjas modellben is — így nincs „a vendégek elmaradtak, nem fizetek" kockázat. A bérleti díj a szerződésben szerepel, és a hónap egy adott napjáig megérkezik.

Mi van a lakásom állagával?

Mi vagyunk a bérlő, így mi felelünk a karbantartásért és az állagért. Komolyabb beruházásokat (pl. konyhabútor csere) közösen egyeztetünk, részben hozzájárulunk vagy átvállaljuk.

Egyetlen mondatban

Aki ma már rendelkezik engedéllyel, hódoljon neki — az ingatlan értékét emeli. Aki nincs benne, jogtiszta cégen keresztüli bérleti modellben ugyanúgy elérheti a rövid távú kiadás magas hozamát, kockázat nélkül.