Ebben a cikkben magánszemélyként kiadott szálláshelyekről van szó. Nem arról, mennyivel emeld az árat, hanem arról, hogy a díjmodell váltása melyik adót érinti, és melyiket nem. Ez két külön kérdés: ha magasabb a szállásdíjad, értelemszerűen minden bevételarányos teher is nő, de ennek semmi köze a jutalékváltáshoz.
Röviden. Az átalányadó marad, a turizmusfejlesztési hozzájárulás alapja nem változik, az IFA továbbra is a vendég adója. Aki alanyi áfamentes, annak viszont a jóval nagyobb jutalék után is 27% áfát kell fizetnie, és ez már érezhető tétel. Nekik érdemes most kiszámolni, hogy jövőre megéri-e áfakörbe lépni.
Mi változik az Airbnb-nél?
Eddig sok hirdetésnél osztott díj volt: a szállásadótól nagyjából 3%-ot vont le az Airbnb, a díj nagyobb részét a vendég fizette a foglaláskor. Az új, csak szállásadói díjas modellben a teljes, körülbelül 15,5%-os szolgáltatási díjat a szállásadó fizeti, a vendég pedig egy összeget lát. Az Airbnb 2025 óta fokozatosan állítja át a hirdetéseket, az EU-ban a még osztott díjas hirdetések 2026 októberében következnek. Hogy nálad melyik modell él, az Airbnb-fiókod díjbeállításainál látod.
Adónemenként: mi érint és mi nem?
Az első szabály mindig ugyanaz: a személyi jövedelemadót, a szociális hozzájárulási adót, a turizmusfejlesztési hozzájárulást, az idegenforgalmi adót és az áfát nem szabad összemosni. Mindegyiknek más az alapja, és a jutalékváltás is máshogy hat rájuk.
| Adónem | Változik a jutalékváltás miatt? | Mire figyelj |
|---|---|---|
| Szja, tételes átalányadóval | Nem | Ha továbbra is megfelelsz a feltételeknek (például legfeljebb három magánszálláshely), maradhatsz átalányadózó: Budapesten 150 000 Ft, a legtöbb más településen 38 400 Ft szobánként évente. |
| Szja és szocho, tételes költségelszámolással | Kicsit | A nagyobb jutalék nagyobb költség, így kisebb a nyereség, amire a 15% szja és a 13% szocho jut. |
| Turizmusfejlesztési hozzájárulás | Nem | Alapja a nettó szállásdíj-bevétel, nem a nyereség. A jutalék nem csökkenti, a 4% ugyanannyi marad. |
| Idegenforgalmi adó (IFA) | Nem | A vendég adója: te szeded be, vallod be és utalod tovább a kerületnek. |
| Áfa | Igen, az alanyi mentes szállásadóknál | A jutalék után 27% áfát kell fizetni, és ez nem vonható le. |
Szja és szocho
Aki tételes átalányadót fizet, annak a jutalékváltás nem változtat az adóján, hiszen ez az adó szobaszám alapján jár, nem a bevétel vagy a költség alapján. Aki költségelszámolással adózik, annak a jutalék elszámolható költség: nagyobb jutaléknál kisebb a nyereség, és így az erre jutó összesen 28% adó is. Ez a hatás valódi, de kicsi, a nagyobb jutalékot nem ellensúlyozza.
A 10%-os költséghányad a szálláshely-szolgáltatásnál ritkán éri meg: itt a tényleges költségek jellemzően sokkal magasabbak. Ha az átalányadó nem választható, a tételes költségelszámolás a szokásos út.
Turizmusfejlesztési hozzájárulás
Sokan keverik a bevételt és a nyereséget. A 4%-os turizmusfejlesztési hozzájárulás a nettó szállásdíj-bevételt terheli, ezen a jutalék nem változtat. Ha viszont áfakörbe lépsz, a bevételed áfa nélküli része lesz az alap, ami egy kicsit csökkenti ezt a terhet (erről lent).
Idegenforgalmi adó
Az IFA a vendég adója. Ha a szállásdíj „tartalmazza”, és nem különíted el, akkor gyakorlatilag a te bevételedből fizeted, és a teljes összeg a szállásdíj részének látszik. Ezért érdemes a számlán külön sorban feltüntetni a szállásdíjat és az IFA-t. Így a szállásdíj szabályosan alacsonyabb, ami a turizmusfejlesztési hozzájárulásnál és az áfánál is számít, hiszen az IFA nem tartozik az áfa hatálya alá.
Miért kell áfát fizetni a jutalék után, ha alanyi mentes vagy?
Az alanyi adómentesség azt jelenti, hogy a szállásdíjra nem számítasz fel áfát. A jutalék viszont egy külföldről igénybe vett szolgáltatás: az Airbnb szerződő cége Írországban, egy másik uniós tagállamban van. Az ilyen szolgáltatás áfáját a magyar vevő fizeti meg Magyarországon, fordított adózással, 27%-os kulccsal, akkor is, ha egyébként alanyi mentes. Ehhez közösségi adószám is kell.
Eddig ez kis összeg volt, mert a jutalék is kicsi volt. Most a jutalék többszörösére nő, és vele együtt az áfa is.
Számpélda
Egy hónap 100 000 Ft szállásdíjjal, alanyi mentes szállásadónál:
| Osztott díj (kb. 3%) | Csak szállásadói díj (kb. 15,5%) | |
|---|---|---|
| Airbnb-jutalék | 3 000 Ft | 15 500 Ft |
| 27% áfa a jutalék után | 810 Ft | 4 185 Ft |
| Turizmusfejlesztési hozzájárulás (4%) | 4 000 Ft | 4 000 Ft |
| Tételes átalányadó | változatlan | változatlan |
Minden 100 000 Ft szállásdíj után tehát havonta nagyjából 3 400 Ft-tal több áfát kell befizetni, és ez nem levonható. Egy jól foglalt budapesti lakásnál ez évente több tízezer forint.
Mikor mit kell bevallani?
- Szja és szocho: évente, a következő év május 20-ig. Az adóelőleget negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-ig kell befizetni.
- Áfa, ha az adott hónapban volt jutalékszámla: arra a hónapra havi áfabevallás és közösségi összesítő nyilatkozat kell, a következő hónap 20-ig. A befizetés határideje is ez.
- Áfa, ha nem volt jutalékszámla: arra a hónapra nincs áfabevallás és összesítő nyilatkozat.
- Turizmusfejlesztési hozzájárulás: azokra a hónapokra, amelyekre áfabevallást adsz, a következő hónap 20-ig vallod be és fizeted. A többi hónapot az éves bevallásban, a következő év február 25-ig.
Mivel mostantól szinte minden hónapban lesz jutalékszámla, a legtöbb alanyi mentes szállásadónál gyakorlatilag havi bevallási ritmus lesz.
Megéri áfakörbe lépni?
Ha most alanyi mentes vagy, érdemes kiszámolni a saját számaiddal. Áfakörben a szállásdíjra 5% áfát számítasz fel, cserébe a jutalék és a költségeid 27%-os áfája levonhatóvá válik. A jutalék áfája fordított adózásnál egyszerre fizetendő és levonható, így áfakörben gyakorlatilag nullára jön ki.
A fenti példával: 100 000 Ft-os szállásdíjból áfakörben kb. 4 760 Ft a fizetendő áfa, alanyi mentesként pedig 4 185 Ft a jutalék áfája. Önmagában tehát a kettő nagyjából kiegyenlíti egymást. A döntést a többi áfás költséged billenti el: üzemeltetői díj, takarítás, textil, fogyóeszközök, karbantartás, bútor és gép. Egy rendesen üzemeltetett lakásnál ezek áfája jellemzően jelentős, így áfakörben sok esetben kevesebb adót fizetsz, sőt visszaigénylés is keletkezhet. Kis pluszként a turizmusfejlesztési hozzájárulás alapja is csökken, mert az áfa nélküli bevételre számolod (a példában 4 000 helyett kb. 3 810 Ft).
Áfakörben a vendégtől beszedett 5% nem a te pénzed: csak átfolyik rajtad a NAV felé. Mindig a nettó szállásdíjjal számolj.
Áfakörbe a következő év január 1-jétől lehet belépni, és ezt az adott év december 31-ig kell bejelenteni az adóhatóságnak. Aki év közben lépi át az alanyi mentesség értékhatárát, annál ez egyébként is bekövetkezik.
Ha már áfakörben vagy, a jutalékváltás nálad nem jelent plusz áfaterhet: a jutalék áfáját felszámítod és le is vonod. Kilépni emiatt nincs okod.
Átalányadózóként szinte biztosan érdemes maradni. A nagyobb jutalék ugyan növeli a költségeidet, de ritkán annyira, hogy a nyereség utáni 28% kedvezőbb legyen a szobánkénti átalánynál.
Mit csinálunk mi?
A SmartProperties partnereinél a számlázás, az IFA és a turizmusfejlesztési hozzájárulás elszámolása, valamint az NTAK-adatszolgáltatás nálunk van. Havonta tételes PDF-elszámolást kapsz, amiben külön látszik a szállásdíj, az IFA, a platformjutalék és a mi díjunk, így a könyvelőd percek alatt elkészíti a bevallásokat. Az árazásnál pedig már az új díjmodellel számolunk, hogy a jutalékváltás ne a te bevételedből menjen el. Így számolunk.
A cikk tájékoztató jellegű, a 2026. szeptemberi szabályokat tükrözi, és nem helyettesíti az adótanácsadást. Egy okleveles adótanácsadó nyilvános összefoglalója és a NAV tájékoztatói alapján készült. Az adózási mód megválasztása előtt kérd a könyvelőd vagy az adótanácsadód véleményét a saját számaidra.
