Mennyit kereshet egy VII. kerületi Airbnb 2026-ban?

A VII. kerület, vagyis Erzsébetváros és a bulinegyed, Budapest rövid távú piacának aranyfedezete. Aki itt rendelkezik kiadásra alkalmas lakással, kétszer-háromszor annyit kereshet a piaci átlaghoz képest. De mennyit pontosan? Tegyük le az általánosító mondatokat — itt vannak az igazi számok, amiket a SmartProperties saját 50+ kezelt lakásának 2025–2026-os adataiból láttunk.

A VII. kerület előnyei dióhéjban

Három dolog miatt drágább itt a vendégéjszaka, mint pl. a XIII. vagy a IX. kerületben:

• Sétatávolság szinte mindentől — Dohány utcai zsinagóga, Gozsdu udvar, Király utca, Klauzál tér, romkocsmák. A vendégek nem akarnak taxizni esténként, gyalog mindenhova eljutnak.
• Bulizó turisták és barátitársaságok mellett érkeznek párok és kulturális látogatók is. A kerület fiatal, energikus, nemzetközi.
• Stabilan magas foglaltság, mert a kerület ikonikus a turisták körében. Aki Budapestre jön bulizni, ide foglal.

Átlagos foglaltság és ár 2026-ban

A SmartProperties kezelésében lévő VII. kerületi lakásoknál 2025-ben a következő számokat mértük:

A foglaltság szezonálisan változik:

• Április–október: 90–98% foglaltság, az áraink csúcsra emelkednek (Sziget, Forma 1, BCC kongresszusok idején €120–180/éj is reális)
• November–március: 65–75% foglaltság, alacsonyabb ár (€65–80/éj), de a karácsony-szilveszteri hét újra prémium

Bevétel lakásméret szerint — konkrét példák

1 szobás stúdió (30–40 m²)

• Havi platform-bevétel: €800–1 100 (≈ 290–400 e Ft)
• Éves platform-bevétel: €10 000–13 500
• Tipikus vendég: 1–2 fő, 2–4 éjszaka átlagos tartózkodás

2 szobás apartman (45–60 m²)

• Havi platform-bevétel: €1 100–1 800 (≈ 400–660 e Ft)
• Éves platform-bevétel: €14 500–22 000
• Tipikus vendég: pár vagy 3–4 fős család, 3–5 éjszaka

3 szobás luxus apartman (70–100 m²)

• Havi platform-bevétel: €2 000–3 500 (≈ 730–1 280 e Ft)
• Éves platform-bevétel: €26 000–43 000
• Tipikus vendég: prémium szegmens, üzleti csoport, 4–7 éjszaka

Mi marad a tulajdonosnál?

A platform-bevételből levonjuk a következőket:

• Üzemeltetési jutalék (20–35% a SmartProperties csomagtól függően)
• Takarítási díj — ezt a vendég fizeti, neked nem költség, de a platform-bevételbe nem számít
• IFA (idegenforgalmi adó, 4%) — szintén a vendég fizeti
• Rezsi — átlag 30–50 e Ft/hó
• Adózás (KATA-s vagy SZJA-s, alapján 15–35%)

Egy átlagos 2 szobás VII. kerületi lakásnál így 2026-ban a tulajdonosnál maradó nettó nyereség: 220–380 e Ft / hó, azaz évi 2,6–4,5 M Ft. Ez a hosszú távú kiadáshoz képest átlagosan 2,1×–2,8×-szoros bevétel.

A számok valódi SmartProperties-partnerek 2025-ös elszámolásaiból származnak. A pontos érték minden lakásnál más — a felszereltség, a kilátás, az eseményekhez való közelség, a fotók minősége és az üzemeltetési stratégia mind befolyásolja.

Mitől függ, hogy a tied a felső sávba kerül?

• Fotók: profi fotók nélkül 30–40%-kal kevesebb foglalás. Erről bővebben itt írtunk.
• Dinamikus árazás: esemény-alapú emelés (Sziget, Forma 1) hetente több százezer forint pluszt jelent
• Vendégértékelés: 4,8★ alatt a kereslet drasztikusan visszaesik
• Multi-platform jelenlét: csak Airbnb-n vagy = 30%-os foglaltság-veszteség
• Felszereltség: Nespresso, mosógép, smart-TV, gyors WiFi — alap minimum